京都の住宅でリノベーション・リフォームした参考事例写真

以下にリノベーションした住宅の事例について詳しくまとめているので参考にしてください。

リノベーションの概要とプラン

戸建て木造住宅(在来工法)
家族構成 ご主人のご両親・御夫婦・お子様2人の6人家族
ご要望
  • キッチンまわりの間取りの変更
  • 太陽の光が入る明るい家にしたい
  • 2階の和室を洋室に変更
  • 収納スペースの確保
工事にかかった期間 83日
リノベーション工事にかかった費用 1187万円

リノベーション前と後の図面

リノベーション前と後の図面

当住宅のリノベーション計画の流れ

以下、リノベーション・リフォーム見積お役立ち隊を通しプランの作成~施工会社の選定~竣工までの流れについてまとめています。

現状の確認

京都にある戸建て住宅をリノベーションしたクライアント様は、間取りの仕切り方が独特で生活しにくく家の中が暗いことに不満を持っており当サイトを通して問い合わせがありました。

独特な仕切り方について詳しく知るため、資料と返信用の封筒などを送付。

1週間ほどして写真や図面が含まれた封筒が返ってきました。

現状の図面がないため、資料と一緒にお送りした方眼紙にクライアント様が手書きで間取りを書いた図面を確認。

確かに、これまでに見たこともないような独特な間仕切りで、理解するのに何度も電話をしなんとか現状の図面をまとめました。

図面作成後に見直すと、「本当にこの間取り?」と不安になってしまいました。

もしかして、やり取りしていた時に聞き間違いをしたのでは?と思い、クライアント様に電話をし「寸法取りをさせていただきたい」事を伝えました。

クライアント様も望んでいたので、現地に行き寸法取りをさせていただくことにしました。

(本来は、クライアント様から頂く図面や資料をもとに進めていきますが、クライアント様自身から寸法取りをお願いされたり、現状図面を作成するのが困難な場合は現地にて直接、寸法取りを頼んでいます。)

調整した日程通りクライアント様のご自宅に行きご挨拶した後に上がらせてもらい、間取りの説明や太陽の明かりがあまり入らないため暗い事やクライアント様の要望などを聞きました。
お話をうかがった後、間取りや寸法を確認すると、少し寸法に違いはあるものの、まとめた図面の通り。

確かにクライアント様が「住みにくい」とおっしゃる、気持ちが分かりました。ただ、風流のある襖絵や立派な欄間におもわず見とれてしまいました。
間取りや寸法の確認後、お礼を言って引き上げました。帰りの電車の中で大まかなプランはできたので、早速リノベーションプランをまとめていきました。

プラン作成

当初のリノベーションプランでは、造作の浴室・洗面脱衣室となっていましたが、浴室と洗面脱衣室だけで500万円で予算オーバーになったため、プランを修正しています。(この件については、後ほどお伝えします。)

今回の工事には、耐震工事も含まれています。
このため、耐震診断をしている施工会社に、耐震壁をバランスよく配置した図面の作成を依頼しプランを固めていきました。

耐震壁

まずは、収納スペースや太陽の明かりをどのように取るかについてすごく悩みましたが、キッチンと和室(2室)を繋げて空間の広がりを持たせるなど、大まかにプランをまとめました。

そして細部の納めを考えながら修正に修正を重ねプランを仕上げていきます。毎度のことながらすごく大変ですが、すごく楽しい。

現状では、キッチン(ダイニング)と和室が間仕切り壁で仕切られているため、すべての住空間が暗いイメージになってしまっている。この状況を打開するためには間仕切り壁をなくしてしまうこと。

ただ、それだけでは明るさ的に物足りない。

プライベートを保ちながら明るさを確保するため、色々と間取りを組み合わせ試行錯誤していく中で、トップライトの発想に思いつきました。それも階段部で。

その上で、できれば階段を彫刻的に見せたいと思い、階段を中心にしたプランを固めていく方向に決めました。

階段をアーティスティックに見せるために出した結論が形状を変えること。直線的な形状をUの字に折れる形状の階段に変える。

ただ、床の梁や根太などうまく組み替えることは可能か?

リノベーションのプランを考えるとき、解体してみないと分からないことが多く、思うようにプランニングが進まないことがある。

分からないことに悩んでもラチがあかないので、こういう時は一旦、コンセプトにのって全体をイメージしプランを書き上げるようにしています。

クラアント様に図面の確認

まとめた図面をクライアント様に確認してもらいました。
この時のキッチンの案は、予算を考えてI型(壁に沿って設けるプラン)にしていましたが、オシャレなアイランドタイプを希望。

リノベーションプランを振り返り、造作の浴室・トップライト・大規模な間取り変更・階段の形状を変える・アイランドキッチンなどを考えると、予算を上回るだろうと思いクライアント様にも予算の件を含め、工事の優先順位を考えていただくようお伝えしました。

概算見積の依頼

リノベーション・リフォームお役立ち隊では、要望をまとめた図面に対し、クライアント様の住所や名前を伏せた状態で複数の施工会社(工務店や建設会社など)に概算見積や予算などに対する提案を求めることができ、当サイトを通して各施工会社に質問することができます。

クライアント様と一緒に考え、練り直したプラン図面や現状の写真・資料などを5社の施工会社に送り、概算見積と施工方法や予算などに対する提案を求めました。

(この時点では、施工会社さんにはクライアント様の住所や名前は伏せた状態です)

それぞれの施工会社が概算見積書や提案をまとめるにあたって、図面や現状の写真・資料の中で詳しくしりたい事があれば、当サイトにクライアント様への質問内容が集められます。

質問内容は、当サイトも確認し、クライアント様が分かりにくい内容のものは掘り下げて分かりやすい表現にしてクライアント様にメールで送ります。
(重複する質問内容であれば、当サイトから施工会社に返答しています。)

1週間ほどで5社の施工会社から概算見積書が揃いました。

(クライアント様と同じ概算見積書が当サイトにも届くようになっています。)

概算見積の金額を確認

見積金額は、約1500~約1550万円。
「・・・1550万」
この数字におもわず絶句してしまいました。というのも、予算1200万円と聞いていたからです。

(概算見積では、現状の状態を実際に確認せずに出すため、大きめに金額を上乗せしています。)

にしても、350万円はでか過ぎる・・。
概算見積書を見直し、大きく減額できる工事をピックアップし、「間取り変更」「階段部」「キッチン」「浴室」の4つ。

予算に合わせるため、優先順位のもと減額案を考えなくては、いけません。最終的にはクライアント様がどのように考えるかによりますが、個人的には「浴室」⇒「キッチン」⇒「間取り変更」⇒「階段部」で階段部は、できればプランを変更したくない。

次にクライアント様と施工会社が当サイトを通して、やり取りしていきます。

施工会社が用意した見積や提案の書類などを見て、分からないことや、聞きたい事があれば、ここで質問し答えを得ます。回数に制限はなく、クライアント様が納得するまで質問をしていただきます。

階段廻りについては、床梁や根太の施工方法については現地調査で検討する方向に決まり、もし施工が難しい場合にはプラン変更になることを了承してもらいました。

梁・根太

間取り変更に伴って柱を抜く部分は梁補強で対処することできまりました。

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施工会社の絞り込み⇒現地調査へ

各施工会社の規模や信頼性・見積金額・提案内容などを比べて直接会って話を聞きたいという2社に絞り込みました。

次のステップは、現地調査。施工会社の社長(担当者)がクライアント様のご自宅に行き、要望など話を聞き「工事できるか」「寸法に食い違いはないか」「耐震壁を図面通りに設置できるか」を現場で直接確認します。
(耐震壁を設けるためには、基礎は必要不可欠。この基礎がない又は、亀裂が入って構造上問題があると判断されれば、基礎を新たに設けたりコンクリート増し打ちして構造を強化していきます)
※通常の現地調査であれば、無料ですが耐震診断を兼ねた現地調査は料金が発生するものと考えてください。料金は、施工会社によって異なります。

ご自身で耐震診断をする業者を探す場合にはGoogleやYahooの検索欄に
【「あなたのお住まいの地域」+「耐震診断」】で検索してみてください。
(例:京都 耐震診断)
各市役所の耐震診断に関する情報を入手することができます。耐震診断は無料で行われていますが、結果報告まで日数がかかるため、前もって申し込むことをおすすめします。
(昭和56年5月31日以前に建築(着工)した木造住宅(在来工法)が対象です。)
2社の現地調査が終了。

翌日にクライアント様にお話をうかがう約束をしていたため、訪問しお話を聞きました。

2社共、非常に優れているという印象を受け、どちらに依頼するか今の段階では迷っていると言っていました。

結果的に、見積書の金額とその内容により決まります。
クライアント様と直にお話し、350万円の予算オーバーを悲しんでいました。できれば全部、プラン通りに工事を進めたい。
プランを気に入って頂いた事にすごくうれしい反面、辛いです。

しかし、減額案をいかにクライアント様に喜ばれるプランにするかが腕の見せどころです。

現地調査後の正式見積金額の確認

現地調査が終わってから6日が経ち見積書がクライアント様のもとに届けられました。(私のもとにも届くようになっています)

見積金額は約1450万円。
2社の金額の差は、たったの30万円。1450万円の見積金額に対して、両社の差額がたったの30万円しかないことに驚きました。

両社の拾い出しがいかに正確かを物語っていますし、両社の見積を見た時、しっかりと内訳もまとめられていたので、最終的に工事の依頼先として、クライアント様はどっちを選ぶか迷うだろうなと思いました。
クライアント様の予算は1200万円。250万円の予算オーバーをどのようになくすか考えなくてはいけません。

減額案を固める

ここから先、リノベーションプランを修正していく必要があります。
減額のためのプラン修正は

  • 1、優先順位で最も低い工事を外していく
  • 2、仕上げのグレードを下げていく
  • 3、施工会社の豊富な経験(知識)による減額案
この3つから行うことになります。

まず区画ごとの工事を考えていくと
1階

  • 和室を洋室にLDKをまとめる
  • 階段の形状を変え、トップライトを設ける
  • WIC(ウォークインクローゼット)
  • 造作の浴室・洗面脱衣室
  • トイレ
  • 玄関収納
  • 耐震工事
2階
  • 和室を洋室に変える
  • トイレを設ける

優先順位として「和室を洋室にLDKをまとめる」「階段の形状を変え、トップライトを設ける」「耐震工事」の3つが残りました。

この3つ以外の工事以外で、どの工事を諦めるか?もしくはグレードを下げていくかかによります。

クライアント様の考えとしては「造作の浴室・洗面脱衣室」も優先順位が高く、このままの計画を希望していましたが、250万円を「グレードを下げる」「工法による減額案」によってカットしていくのは難しいということで、造作をユニットバスに変更。

洗面・脱衣室も一面をモザイクタイル貼りとしていましたが、辞めて塗装工事に切り替えました。

造作の浴室を諦めたことで奥様がちょっとがっかりしていたように見えました。

浴室のプランを考えた私としては、そこまで気に入って頂いたことにうれしさもありますが、実現できない悔しさもありました。

そして、アイランドキッチン。

金額的に高すぎるため、対面式でアイランドタイプに負けないキッチンを提案すると伝え、キッチンのプランを練り直すことに決まりました。

キッチンのプランを含め練り直した後、2社の施工会社と減額案や施工方法について話し合い予算である1200万円内におさまるよう再度、見積書の作成を依頼し結果1187万円の工事金額の見積書を出した工務店に決まりました。

もう1社のほうは、1193万円とすごく頑張ってくれましたが一歩及びませんでした。
単純に金額差だけでなく、水回り付近の予想される追加工事を上手に1187万円内にまとめたこともあります。

工事を依頼する会社を決める

2社ともすごく良心的に対応していただきましたが、選ばれるのは1社のみ。

選ばれなかったほうには、断りをいれなければいけないのですが、クライアント様ご自身から申し訳ない気持ちでいっぱいで、代わりに断りを伝えてほしいと言われたので私からお断りを伝えました。

これまでにも、断りの電話を変わりにしてきましたが、こればっかりは慣れない・・・。

ただ、ここまで頑張っていただいた施工会社さんのためにも、私自身もっと頑張っていかなければいけないという強い気持ちになり、その事を社長さんにも伝えています。

リノベーション工事の準備と着工

これから工事着工へ向かい準備が進められます。

施工会社は、非常に重要な細かい部分の納め方について検討。
(コーナー部や取り合い部など細かい部分の納め方が、いまいちの場合、全体が崩れてしまいます。)

また、工程に合わせて材料を発注し、着工前には近隣への挨拶に廻ります。

クラアイント様には、仕上げ材料やキッチンなど設備機器について具体的に決めていきます。また、仮住まいの用意をしていただきます。

(施工会社から仕上げの見本などが届けられるので、その中から選んでいきます。)

現物サンプルなどが施工会社から届けられ全て揃ろい、クライアント様ご自身も一通り決定したとのご報告を受けました。

私も確認のため、クライアント様のご自宅を訪ねて、サンプルを確認させていただき特に問題はなかったので、発注をお願いしました。

仕上げ材料や設備機器など最終的に決めた後は、着工へと進みます。

クラアイント様は、着工前には、仮住まいへ引越ししていただくことになります。

着工し工事が始まって3日後に現場を見に行きました。

マンションとは違い、近隣とのスペースがあるため、資材などの搬入や仮置きに余裕がある。

最初は解体からスタートし骨組みを固めて内装を仕上げていく流れとなります。
この解体の時に、水回り付近(浴室)で湿気によって大引や柱などが傷んでいるため、その部分をカットし補強していく必要があります。

つまり追加工事となります。

追加工事が発生するとなると当然、費用がかかります。しかし、この工事では追加工事についての金額面について前もって計画していたため、慌てることなく対処することができました。

柱や土台・大引といった構造材は、床や壁を解体しないことには、傷みがどのくらい進行しているのか分かりません。

しかし、経験が豊富な施工会社であれば、解体前の現場調査であっても「追加工事が必要か?」「費用はどのくらいかかるか?」など予想でありますが、見積し対応することができます。

木造住宅でリノベーション(リフォーム)を計画しておられる方は、施工会社の方に見積の段階でキッチンや浴室廻りで追加工事が発生するかを確認しておいてください。
また、工事をし実際に柱や大引などの構造材が傷んでいるという報告を受けた場合

  • 1、必ずクラアイント様も傷んでいる箇所を確認してください。
  • 2、追加工事が必要である場合、その工事分の見積書を依頼してください。
  • 3、口約束で済まさず、追加工事分の契約書を用意してもらってください。
非常に気になっていた階段廻りは、追加工事が発生することなく工事が進められるという報告を受けてホっとしました。
工事の中頃、骨組みを固めている段階の時に現場に寄り、トラブルなくリノベーション工事が進んでおり2ヶ月と20日程度で完成。

竣工⇒引渡し

イメージしたプランが実際に形になり、それを確認する時はいつも感動します。

プランを考えている時は本当に大変ですが、この感動を味わうことで、また次も頑張ろうという気持ちになります。

ただ、引渡しの時はいつも、ちょっと悲しい気持ちになります。

「育てた子供が独り立ちする時の親の気持ち」と表現した友人の言葉が当てはまる気がします。

竣工検査では、設備機器がトラブルなく正常に運転するか?壁や天井・床などに傷がないかをチェックし特に問題はなかったので引渡しとなり工事はここで終わりとなります。

(工事自体は終わりですが、アフターケアなどには対応します。
これから工事契約へと進まれる方は、しっかりとアフターケアについて施工会社に聞いておいてください)

当住宅のリノベーションプランと写真

リビング
リビングの参考事例写真

ダイニング

ダイニングの参考事例写真

階段

階段の参考事例写真

2階 寝室

2階 寝室の参考事例写真