1階玄関に吹き抜けを設け建物全体の間取りを変更したリノベーション工事の計画~竣工までの流れを詳しくまとめているので参考にしてください。

リノベーションの概要とプラン

戸建て木造住宅(在来工法)
家族構成 ご主人のご両親・御夫婦・お子様2人
ご要望
  • 生活を楽しめる住空間
  • 建物内が暗い
  • 段差をなくしたい
  • 収納スペースが少ない
リノベーション費用 約2000万円
工期 78日

リノベーション前と後の図面

住宅のリノベーションプラン

当戸建て住宅のリノベーション計画の流れ

クライアント様から初めてお問い合わせを頂いたのは、他社が設計したプランを当サイト(リノベーション・リフォーム見積お役立ち隊)で複数の施工会社に見積をしてほしいという内容でした。
このような内容でお問い合わせをいただくことがあり、当サイトにお興味をもっていただいたことはうれしく思いますが当サイトでは、他社が設計したプランを見積することはモラルに反するためお断りしています。

また、プランには設計者にしか分からない事がたくさんあります。図面を見て見積をすることはできても仕上げや納め方は設計者によって大きく変わります。

(この時期は、プラン作成やクライアント様のサポートですごく忙しいというのもお断りした理由の一つでした)
資料請求ページでも記載していますが、当サイトでは、クライアント様のサポートに非常に多くの時間を当てております。時期的に込み合っていることあり、その時はお問い合わせをいただいてもお断りすることがあります。

お断りした後、1ヶ月ほどして「プラン作成からお願いしたい」とのことで再度ご連絡をいただきました。

時期的に非常に忙しくしていたので、申し訳ないと思いましたがお断りしました。

それから1週間した後にあらためてご連絡をいただきました。

複数の施工会社や設計事務所にプランの作成・見積を依頼し予算内には収まったものの、プランがご家族の要望にあまりマッチしていない事から工事計画が前に進まないという内容でした。

やるからには、ある程度で済ますことはできないため、どうしようか迷いまい、とりあえず現状の図面とご要望を伺うことにしました。

当サイトの資料は、クライアント様のほうでダウンロードされているとのことでしたので、返信用の封筒を含めいくつかの資料をまとめてクライアント様に送りました。

「図面や写真と一緒に他社の図面や見積も入れたほうがいいか」という質問を受け、他社の資料や見積書は同封しないようお伝えしました。

リノベーションやリフォーム工事は金額が明確ではありません。このため相見積は必要です。

しかし、他の会社に見積書や資料を公開するのはマナー違反になります。

また、資料や見積書を見た他の会社は先入観を持ってしまうことになり、内容が偏ってしまうだけでなく最終的に費用だけで判断することになり工事品質に影響がでることになります。

図面と写真が手元に届いたので、見てみると築18年とそれほど古くはない。建物は一般的な住宅の大きさから考えると大きい。

ご要望は、広い家だけど面白みがない。全体的に暗い。段差が多い。収納スペースが少ない。などが記載されていました。

リノベーションやリフォームして単に内装をきれいにするだけなら、誰が設計してもできることですが、「クライアント様が暮らしを楽しむ空間を作る」などこだわりある住空間を求める場合は簡単にできるものではありません。

設計事務所や施工会社が作成したプランに満足できない一番の理由は、この「広い家だけど面白みがない」にあるのではないかと考えました。

ご要望などを拝見した中で驚いたことがあります。

それは予算の多さです。

予算は2300万円と記載されており、耐震補強をしないといけない建物でもないし、それほど費用はかからないだろうと思いました。

他の会社が作成した見積書を見るのはタブーですが、総額を教えてもらうのは、いいかと思い、クライアント様に確認したところプランと見積の作成を依頼した3社とも2300万円~2500万円と聞きびっくりしました。

どんなプランを作成すれば、そこまで費用がかかるのか気になりましたが、他業者は他業者と割り切りました。スケージュールを調整するなど考えた結果、この案件を受けてもいいという思いは固まりましたが、取り急ぎ確認しないといけないことがもう一つ残っている。

それは、引渡し時期(工事完成)をいつ頃で考えているかということ。

3ヶ月以内と返事が帰ってきたら断るつもりでいましたが、「早ければ早いほどいい」という返事と「遅くとも半年以内」とも伝えられました。

受ける方向で考えスケジュールを組み直すことにしました。クライアント様には「プランの作成に取り掛かります」と伝えました。

プラン作成にあたって、要望だけでなくどのような暮らし方をしているのか。趣味などはあるのか。

などご家族の考え方など電話で伺ったところ、現状の状態を見てほしいと言われたのでご自宅に行くことに決まりました。

ご自宅には、御夫婦とご主人のご両親と子供さんが2人の6人が住んでいます。ご自宅の中を見せていただき思ったのは、確かに全体的に暗い。

間取りは、昔ながらの工務店さんが考えたようなグリッドに当てはめたような間取りでした。

送られてきた写真を見た時、小説が多いなと思いましたが、目の当たりにするとボリュームの多さにびっくりしました。すごく多い。ご家族全員が読書好き。

お家の中を案内されながらご家族と話し色々なことが分かりました。

庭にはりっぱな植木。手入れされてる盆栽や観葉植物。趣のある建具。和の雰囲気にこだわりを持っている。料理好きの奥さんは対面式のキッチンを希望。階段が急勾配(踏み面が狭い)。浴室が暗い。2階の和室は2部屋もいらない(1室で十分)。お子さん2人と御夫婦は服をたくさん持っており帰宅後散らかることが多い。ご主人のご両親のことも考えバリアフリーに。読書が好き。家族の会話は日常生活のことや読書のことが多い。

こういったことを踏まえて、明るく面白みのある家になるようプランを考える。

「明るさの確保」「面白みがある」この2つをコンセプトにプランニングしていこうと考えました。

間取りを考えては消しての繰り返しで1週間ほどしてようやくコンセプトに近づく案が出てきました。

それは、玄関を吹き抜けにしダイナミックな空間にする。そうすることによって明るさ確保にもつながる。

ただ1階と2階の間取りが大きく違うため吹き抜けにすることは可能かという問題が出てきますが、詳しく分からない状況で考えてもらちがあかないのでコンセプトにのっとって考えていくことにしました。(2階床梁が走ってるので特に問題はないと考えました)

プランが次第にまとまっていき、大きく間取りが変更するのは、玄関を吹き抜けにするため2階の和室2室がなくなるくらい。

他は、大きく間取りを変更せずに流用する形でコンセプト(明るさ確保と面白みのある住空間)に沿ったプランを考えることにしました。

LDKは、各間仕切りをなくし和室をリビング(ダイニング)になじませる内装にする。1階水回り部は、細かく仕切られ、浴室・トイレ・クローゼット・洗面室をどのようにまとめようか最後まで悩みました。

クライアント様に確認しては修正しを繰り返し、WIC(ウォークインクローゼット)で大きく収納を取ることにしました。浴室は明るさ確保のため庭との連結を考えました。

階段は、踏み面を少し大きくとり、位置を約1mほどずらしました。2階は、玄関を吹き抜けにするため和室の2室がなくなることになり細長の主寝室となります。

奥さんが寝ている時でも仕事や読書を楽しめるように書斎を設けてほしいと言われたので、細長の空間の中に書斎を盛り込むことにしました。

現場を見た時にすごく驚いたのが、2階にある納戸の中には、生活用品はなく、あるのは小説がびっしり。捨てる或いは、売るという選択肢はない。

2度・3度と読むことがあるからと言っていました。

最初は、この小説類をどのようにしまうかを考えていました。ただ、奥さんやご主人と話をして小説に対する思いが強い。また、2人のお子さんやご主人のご両親も小説をよく読み、家族の会話に小説ネタも多いことから、「しまう」という考えから「見せる」あるいは「住空間に小説をなじませる」という発想に切り替わりました。

この発想から階段を上がった廊下を図書館のような雰囲気にしようと考えました。この考えはコンセプトである「面白みのある住空間」に上手く乗せることができると考えました。

この発想をもとにしてできた玄関回りの最終案

玄関回りのリノベーションプラン

ある程度の方向性が見えて来たので一気に図面を作成しました。

クライアント様に出来上がった図面をメールで送り電話で、図面の内容を説明しました。玄関を吹き抜けする提案などを含め全体的に気に入ってもらえたと思いました。

このまま、プランを一気に詰めていくのもいいのですが、一緒に住んでいるご家族6人と多いのでそれぞれの方の意見もあるでしょうから、2・3日家族会議をしてみてはどうですかと聞きました。奥さんからそうさせてもらうという返事がきました。

現状の間取りの寸法を測り、プランに記載されてる寸法とを比較することでプランの空間をリアルに頭の中で想像することができます。
奥さんから、大きくは変更しないけど水廻りや廊下など細かいところの調整をし最初に出した提案から約20日ほどかけて、概算見積もり用の図面を作成できるところまでまとめることができました。

リノベーション工事の概算見積り

リノベーション・リフォームお役立ち隊では、平面プランがまとまれば、工務店やリフォーム会社に渡す概算見積用の図面(展開図や天井伏図・部分詳細図など)へと取り掛かります。

この概算見積用の図面を作成するのに10日から2週間ほどかかります。(ボリュームにもよります)

図面が出来たら、クライアント様に確認してもらい、よければ施工会社へと図面を送付します。

平面図は読むことができると思いますが、展開図などは、なかなか理解できない人が多い。

簡単な図面であれば展開図や部分詳細の図面を電話にて伝え、分からないところがあればスケッチなどを通して伝えています。

図面が複雑になると電話で伝えることができないためクライアント様のご自宅に伺い図面の説明をしています)

この概算見積の段階ではクライアント様の住所や名前は伏せた状態で図面を施工会社に送ります。概算見積用の図面は、4社の施工会社に送付。

だいたい1週間から10日ほどで概算見積用の図面が届きます。(この概算見積書は弊社も確認します。)

リノベーション工事の概算見積の確認

予算は2300万円と伺い、最初はそこまで高くはならないだろうと思っていましたが、内装にこだわりが強いことが分かり予算を大きく取っているのも納得しました。

玄関と廊下(1・2階)LDKの床はフローリングでナラの無垢材で壁と天井は珪藻土塗り。他は塗装仕上げ。

キッチンや浴室・便器など住設機器の取り替えなど含めると工事金額は大きくなると思いましたが、2300万円まではいかないだろうと思いました。

概算見積書に記載されていた総額は約1930万円~2120万円の間でした。この金額を見てもっとも驚いたのはクライアント様です。

当サイトに訪れる前にプランや見積を依頼を設計事務所や施工会社では2200万円~2500万円の間だったからです。おそらく最初に依頼した複数社のプランは、似たりよったりのはずです。

当サイトで考えたプランはご家族の考えとマッチし、工事金額は予定していた工事金額より安く押さえられたことですごく喜ばれました。

ただ、まだ概算見積です。これからプランの内容を具体的にしていくことで金額は高くなる可能性があることを伝えました。また、玄関を吹き抜けにするなど難しい工事は、梁や柱の組み換えで金額が高くなることもあります。

概算見積が出された後は、正式見積へと進めることになるのですが、ここで施工会社を絞り込んでおくほうが良いとクライアント様には伝えています。

絞りこまずに正式見積へと進めるのもありなのですが、現地調査が大変なのと最終的に1社に絞込む時に迷ってしまいます。

今回は4社に概算見積を依頼しました。玄関を吹き抜けにしたり仕上げにこだわっているなど施工レベルが求められる工事が多いことから金額だけでなく施工会社の過去の実績(施工例)などもよく見て決めるように伝えました。

工務店やリフォーム会社などの施工レベルを把握する際の目安は、過去の実績と設計事務所がまとめたプランを施工しているなどが挙げられます。設計事務所がまとめたプランを工事している工務店やリフォーム会社は施工レベルは高いのですが工事金額が高めです。

実績や会社の信頼性・やり取りした時の相性などをもとに2社に絞込みました。(概算見積金額は、1970万円と2050万円の2社)

双方とも設計事務所と仕事をするなど施工レベルが高くアフターメンテナンスや会社の信頼性などから私も賛成しました。質問に対する回答が早く分かりやすかったのも良かったです。
正式見積後、部材が傷んでいた際の追加工事について、各施工会社にどのような対処をされるのか確認しておきましょう。」
施工会社によっては、上乗せしている分、部材の傷み具合によって生じる追加工事の料金を取らないというところもあります。
絞込みが終わると、現地調査へと進みます。

この時点までは、施工会社はクライアント様の住所や名前は知りません。

現地調査を行う施工会社が決まるこの段階で初めてクライアント様の住所や名前を教えることになります。(クライアント様の住所や名前は、当サイトから施工会社に伝えます。)

当サイトから施工会社にクライアント様の住所や名前を伝えた後、施工会社から現地調査の日程を決めるための連絡があります。日程が決まれば現地調査へと進みます。

現地調査の日程は各施工会社によって日にちと時間は別々にしていただきます。今回は2社なので、現地調査のための時間を2回、作ってもらうことになります。(現地調査にかかる時間は約2時間くらいです)
現地調査前までは、当サイトが主導して工事計画を進めましたが現地調査後は施工会社主導で工事計画が進められます。

現地調査後の正式見積書

現地調査が終わった後、約1週間程で正式見積書が自宅に届きます。

この正式見積書は、施工会社の社長さんか担当者の方がクライアント様のご自宅に届けるようになっています。

その理由は、正式見積書には細かい内訳が記載されています。この内訳の説明を図面を見ながら施工会社の社長さんか担当者の方がクライアント様に伝えます。ここで、工事内容に抜けがないかも確認することができます。

説明内容が分かりにくい場合や疑問に思ったことは遠慮せずにどんどん質問してください。回答の内容ややり取りしている最中の態度などの最終的にどの施工会社に工事を依頼するかの基準になります。

この正式見積書の説明は、クライアント様と工務店やリフォーム会社の社長さん(担当者の方)で行われ、内訳の説明のため1社ずつ時間を空けていただくことになります。

見積書の内容を説明する時間は2時間程度です(工事の規模によっては少なくなったり、多くなったりします)。

正式見積書を受け取った後は、工事を依頼する会社を1社に絞込みます。この絞込みが施工会社を決める最終選考となり施工レベルや会社の信頼性は高く、見積金額などは似たり寄ったりです。

このため最終的に相性で決まることが多い。アフターメンテナンスや追加工事に対する考え方などによって決まることもあります。

この案件では、約1970万円⇒約1940万円。もう1社が約2050万円⇒約2000万円。結果的に見積金額約2000万円の施工会社に決まりました。質問に対する回答が分かりやすいだけでなく色々なアイデアを盛り込んでくれることから安心して工事を任せられると言っていました。

正式見積の金額と共に把握しておきたい金額があります。それは、仮住まいのマンションの家賃や引越し料金。(仮住まいはどこがいいかご自身で調べるのもいいですが施工会社に聞いて参考にするのもありです。)

リノベーション工事の準備と着工

施工会社は着工に向かって準備を進めていきます。着工予定日や竣工予定日などは工程表に詳しく記載されています。

工程表:工事計画を表にしたもので●月●日に材料が搬入され骨組みが●月●日~開始されるなど表を見れば工事計画を知ることができます。(もし現場を確認したい場合には、いつごろに現場に入れるかを施工会社もしくは当サイトにご連絡してください。)

着工までの間に仕上げの色などを決めていきます。

例えば、吹き抜けの玄関回りの床はナラのムク材で仕上げることになっていますが、ホワイト系か北欧風のナチュラル系かダーク系かを決めていく必要があります。壁面も塗装仕上げと珪藻土仕上げまで決まっていますが、具体的にどの色を塗るのかは、この段階で決めていき、それを施工会社が工程表に沿って発注をかけていきます。

キッチン・トイレなど設備機器なども同様です。メーカーやモノ自体などは決まっていますが、カラーなど具体的なところまではまだ決まっていませんので決めていきます。当クライアント様は、キッチンや浴室など以前にショールームに行きだいたいのところ決まってはいるものの、最終的に決まらないとのことでしたので私も同行しショールームを回りながらどの品番でいくかまで具体的にしました。

施工会社の方から●日までに決めてくださいと言われます。発注に間に合うよう品番を具体的にするのに期限があります。
着工前のこの時期に仮住まいへの引越しや近所に挨拶回りをします。近所への工事前の挨拶回りは基本的に施工会社が行いますがクライアント様も回ることをおすすめします。

リノベーション(リフォーム)工事が開始されるとまず解体から始まります。解体後は材料が搬入されます。解体後、当サイトも現場へ確認しにいきます。

その理由は、構造材などの傷みによる追加工事が必要かどうかは解体したこの段階で確認することができるからです。

マンションでは、解体後の追加工事というのはあまり見られませんが、木造住宅では、ひどい場合は追加工事に結びつくほどのひどい傷みかたをしている場合があります。

キッチンや浴室など水廻りの壁や床を解体した時、柱や大引・土台など構造材が腐っているなど傷みがひどいと傷んでいる部分を切り取って新しい部材に継ぎ治す必要があります。

これは追加工事と言われ費用が発生していきます。(経験が豊富な施工会社であれば、解体前であっても傷みがどの程度進行しており、追加工事にどのくらいの費用が必要かを予測することができます。)

この追加工事を契約を交わさずに工事を進める業者がいます。大引や柱など構造材が傷み追加工事が必要と施工会社から言われた時は、以下の3つは必ず抑えておいてください。

  1. 傷み具合を必ずクライアント様も確認すること
  2. どんなに小さい追加工事であっても見積書を取ること。
  3. どんなに小さな追加工事であっても契約書を出してもらい契約を交わす

痛み具合の確認⇒見積書の確認⇒契約を交わし工事を進めるの流れです。

木造住宅のリノベーション工事を何度も見ていますが解体後、ほとんど骨組みしか残っていない現場を見ると森の中にいるような不思議な感じがします。

今回は玄関周りを吹き抜けとしており1階から2階まで突き抜けている状況はまさに、ダイナミックな森の中という感じがしました。

私がが現場入りする際、クライアント様も確認していました。つい先日まで住んでいた現場が柱と梁などほとんど構造材のになっている状況に言葉を失っていました。

その気持ちは理解できます。解体後は凄まじく、その現場から生活空間をイメージするのは工事現場を何度も行き来している人でないと難しいからです。
玄関周りを吹き抜けにできるか心配ではありましたが、無事に解体できプラン通りに進行できることを知り安心しました。

PB(プラスターボード)が貼り終わった頃にまた現場を見にきました。仕上げはまだですが、壁ができると現場の雰囲気も一気に変わります。

現場には、この後の竣工検査を含めて3回、足を運びましたが特に問題なく工事が進みました。

竣工⇒引渡し

プランが形になった所を見ると、いつも感動します。今回は、玄関にダイナミックな吹き抜けを設けているため、圧倒されそうにもなりました。

竣工検査では、キズや扉の開閉など不具合を確認します。もし、キズなどがあれば補修していきます。またキッチンなど設備機器が正常に運転されるかを確認します。

この竣工検査で問題がなければ工事はここで終了になります。

(アフターケアに関しては、契約前にしっかりと確認しておきましょう。)

当住宅のリノベーションプランと写真

ダイニング・キッチン