現在では、新築マンションを購入するより、中古マンションを購入する人が増えています。
どうして新築よりも中古マンションが選ばれるの？
１．立地がよく価格が安い
立地はマンションを購入する時に非常に重要なポイントになります。
新築マンションは大々的に宣伝されますので、すごく目立ちます。
ここで、ちょっと街中を見直してみてください。
意外といい場所に中古マンションって建っていませんか？
マンション販売会社は、他の販売会社よりも立地条件の良い土地を探します。
立地条件が良い土地は、よく売れますからね。
早くその土地を押さえた販売会社は、その土地を所有する権利を得ることができ、マンションを建てることができます。
中古マンションの魅力は、立地が優れていること以外に「価格」が挙げられます。
新築の場合には、多くの人に知ってもらうために、莫大な広告費（宣伝費）やモデルルームの建設といった経費がかかります。
この経費は、購入価格に上乗せされます。
そして年々、この価格は下がっていきます。
ただ、ここで気を付けないといけないことがあります。
それは、管理組合です。
立地がよい中古マンションを見つけた！さっそく購入へ！
１－１管理組合が中古マンションの価値を決める
管理組合は、敷地や建物の資産価値を守るための業務を担っています。
また、マンションに住む人達が快適な生活を送るための業務も行っています。
具体的には、管理費であったり、出納、会計報告などの事務処理。
購入を検討しているマンションのチェックポイント
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書類の確認（管理規約）
管理規約というのは、マンション生活を円滑にするため管理組合の組織・運営に関する規則のこと。
規約には、専有部分・共用部分・敷地の範囲であったり、共用持分の割合の範囲や、基礎的な事項、管理組合の運営、会計、事務に関する事項が記載されています。
上記で記載しているように管理規約といのは、建物を管理するためのルールであります。このルールの中にリノベーション・リフォームについて制限している場合があります。
例えば
設備の保守点検や、維持管理、設備の補修、修繕計画においても確認しておきます。
２．資産価値を高められる
多くの人がローンの期間がマンションの寿命と考えています。
築２０年の中古マンションであれば、残り４０年ということになります。
仮に、築２０年の中古マンションを購入しリノベーション・リフォームしたとします。
１０年住み、仕事の関係から売ることになりました。
法定耐用年数から、残り３０年は持つことになりますし、他の部屋に比べて、部屋の中が綺麗でこだわりある空間の演出から、価格が他の部屋より高くしても買い手はつきやすくなります。
３．自由設計
新聞に織り込まれている新築マンションのチラシをよく見かけるかと思います。
限られたスペースの中で部屋数を重視すれば、狭く感じられ家族構成によっての自由が利きません。
しかし、スケルトンリフォームをすることによって、自由に空間を構成していくことができます。
この手法は、ヨーロッパ発祥の「スケルトン・インフェル」に基づくもので
スケルトン・・構造躯体
インフィル・・住戸の内装
を意味しています。
３－１インテリアに合わせた空間を作れる
考え方は人それぞれですが、リフォームやリノベーション計画を進めるにあたって、何かしらの基準を設けることで、プランが浮かびやすくなるものです。
その基準の一つがインテリア。
例えば
- ソファ
- ダイニングテーブル
- オシャなキッチン
- 造作棚
また、
「このソファのデザインにマッチした空間にしてほしい」
３－２住設備が選べる
システムバスやキッチン・洗面台といった住設備を自由に決められるというのも大きなメリットの一つです。
※注意
住設備の配置について
キッチンや、洗面台、浴室は、配管の関係上、現状の位置から移動させるのは、おすすめできません。
というのも、給水は特に問題ないのですが、排水が必要とされる勾配が取れないことがあります。
４．管理状況や住人が前もって分かる
新築マンションの場合は、これから住人さんが入居します。
また、管理組合もこれから営われます。
快適に過ごせるかは、管理組合がしっかりとしているか。また入居者によります。
その点、中古マンションの場合は、管理組合はできあがっています。
また、どのような人が住んでいるかも知ることができます。
５．構造や内部の確認
マンションの構造も確認しておく必要があります。
判断する基準の一つが１９８１年に定められた「新耐震基準」であるかどうかです。
ただ、１９８１年以降の建物であっても油断はできません。
この構造偽造問題以降は管理組合で耐震強度の確認をしているところも増えています。
中古物件を実際に見に行くことで部屋の中も確認することができます。
ここで、
- 窓を開けてみて風通しの良さ
- 日当たり
- 上の階の足音
- 隣の話し声が聞こえるか
- 眺望
- プライバシーの確保
などしっかりと見ておきましょう。
６．ご自身でマンションチェック！
６－１図面を確認してみよう
図面といっても専門的に見るのではなく、構造を見ます。
コーナー部或いは、部屋の隅に柱があればラーメン構造。
なければ壁式構造。
ラーメン構造と壁式構造の特徴
| ラーメン構造 |
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| 壁式構造 |
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６－２マンションを見に行った時に壁や天井・床をノックしてみる
マンションを見に行った時に、壁や天井・床を扉をノックするようにトントンと叩いてみてください。
この時、コンコンと響く音がすれば、撤去できる壁・天井・床となります。
壁式構造の場合は、全ての壁がコンクリートではありませんが、一部の壁がコンクリートでできています。
図面でもコンクリートでできた壁とそうでない壁を見分けることはできます。
床は、直接コンクリート（スラブ）の上にフローリングを貼っている場合があります。
基本的に、スラブの上に床束を設け、その上にフローリングを貼る場合が多い。
ローコストマンションの場合、天井がコンクリート（スラブ）の場合があります。
通常は、配線や配管・ダクトのためコンクリート（スラブ）の下に天井となる板を設けています。
６－３インターホンやリモコン
６－４写真を撮っておこう
マンションの内部を見に行った時には、写真を撮っておきましょう。
各部屋・分電盤・給湯器・リモコン（インターホン）・エアコン・バルコニーなど。
写真の枚数は、なるべく多めに撮っておきましょう。
部屋を撮影する場合は対角線上の２枚以上。
現在、設置しているキッチンや浴槽・洗面台・トイレ。
またエアコンの穴も見ておきましょう。
６－５採光や音も確認
マンションの図面に方位が記載いるかと思います。
東西南北どの位置にLDKがあり、バルコニーがあるかを確認。
基本的に南面にバルコニーがあるのが望ましい。（隣に高層のマンション・ビルが建っているかいないかで採光や風通しは変わってきます。）
６－６マンションの敷地の確認
敷地を確認することは、管理組合が機能しているかどうかの目安になります。
以下敷地を確認する際のポイントをまとめています。
６－６ー１駐車場・駐輪場が整備されている
- 駐車場にタバコの吸殻やゴミが落ちている。
- 駐輪場で自転車が乱雑に置かれている。または、明らかに使われていない古い自転車が放置されている
６－６ー２掲示板の張り紙
エントランスには、掲示板が設けられています。
この掲示板には住人に対してのお知らせが記載されています。
張り紙が貼られていない掲示板よりも、たくさんの張り紙が貼られている掲示板のほうが管理されていると言えます。
張り紙の日付なども確認しておくといいですよ。
６－６ー３監視カメラ
防犯対策において積極的であるかの目安になります。
６－７管理組合に問い合わせしておきたいこと
リフォームする範囲は、マンションの規約や構造によって変わります。
古いマンションであればフローリングはダメでカーペットのみというケースもあります。
リフォームやリノベーション計画を進める前に必ず、管理規約を確認しておきましょう。
６－７－１耐震基準
耐震偽造問題以降、それぞれのマンションでは耐震強度について敏感です。
６－７－２以前のオーナーが管理費を滞納していないか
６－７－３電圧
古いマンションの場合、４０アンペア程度の電圧しかない場合があります。
電子レンジやエアコンなど電気を使う設備を設けるにあたって、６０～７０アンペアはほしい。
まとめ
中古マンションは、リフォームやリノベーションすることによって、住まいを自由に設計することができます。
また、既に建っていることから、色々なこと（入居者や管理されてるかなど）を事前に知ることができます。
新築マンションに比べて安い価格で購入することができることを含め魅力的な要素がたくさん詰まっています。
