マンションのリフォームやリノベーション工事で「できること」「できないこと」

マンションのリフォームやリノベーションをお考えの方は、まず「できること」と「できないこと」があることを知っておきましょう。

各マンションでは、各々内装工事に対し制約を設けています。

ここでは、どのマンションにも当てはまる工事制約についてお伝えしていきます。

１．区分所有

マンションの内装工事に関する制約について知る前に、法的な要点を押さえておこう。

建築基準法では、一つの敷地に対して、一つの建物しか建てられず、一つの建物に対して一つの所有権しか認められていない。
例えば戸建て住宅の場合は、一つの敷地に対し、一つの住宅。そしてその住宅に住む一つの所有権が存在します。
ところが、マンションの場合は、一つの敷地に対し一つの建物。その建物に対し複数の所有権が存在します。

マンションのように複数の家族が一つの建物に集まって生活していくため「建物の区分所有に関する法律（区分所有法）」があります。
区分所有法では、一つの建物に対して独立した区分を持ち、住居や店舗・オフィスなど利用上、独立して使用することができる区画に所有権が認められています。
この権利が区分所有権であって「専用部分（住居・店舗・オフィスなど）」と言われています。

それ以外のところは、共用部分（エントランス・玄関・バルコニーなど）と言われています。

１－１専用部分と共用部分

専有部分と共用部分の境界線について

この境界線は、

• 内壁
• 壁芯
• 上塗り

各マンションによって若干の異なることもありますが、大筋では以下のようになります。

①天井	住居内の天井は専有部分。 天井裏も専有部分とみなされています。 図では、スラブ下の天井材によって仕上げられていますが、ローコストマンションではスラブ下が天井となり、スラブに照明器具・取付金具が埋設されていることがあります。
②共用管	図面では「PS」と表記され、パイプスペース又は、パイプシャフトと呼ばれています。 このパイプスペース内には、上下水道やガス管などの配管が設けられ、これら共用管は共用部分とされています。
③壁	住居内内壁は専有部分。
④玄関扉	扉と扉枠は共用部分とみなされています。 施錠・内部の塗装は専有部分としているマンションがあります。
⑤排水管	共用管から住居内に配管されてる枝管は専有部分。 図の、枝管は床下配管です。 床下配管の場合、水勾配が取れれば移設は可能。 壁から枝管が出ている場合は、移設はできないと考えてください。 マンションによっては、上の階の排水管がスラブを貫通し、自分が住む階の天井裏配管されているケースがあります。 この場合の配管は共用部分となります。
⑥床	住居内の床は専有部分。 マンションによってはフローリングの等級などで制約されていることがあります。
⑦サッシ	サッシは共用部分 窓枠・窓は共用部分であるため、出窓にしたり二重サッシにすることはできません。 窓ガラスは破損することがあるため、取り替えは可能ですが、同素材と決まっています。
⑧廊下	廊下は共用部分
⑨バルコニー	バルコニーは共用部分ですが、避難通路としての役割もあるため専用使用権があります。 専用使用権が認められていますがバルコニー（ベランダ・ポーチ）を勝手に温室やサンルーフなどへ改造することはできません。

以上が専有部分と共用部分についてのまとめです。

マンションの構造

マンションの構造で多いのがRC造（鉄筋コンクリート造）とSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）です。

ここでは、RC造を例に解説していきます。

RC造には、ラーメン構造と壁式構造の２種類があります。

ラーメン構造は柱と梁を一体化し、荷重を支えるものです。

上記の図で記載しているように、壁式構造は、荷重に耐えられるよう又は地震の際に横揺れに耐えられるよう住居内に一部コンクリート壁が設けられています。

ラーメン構造では、柱と梁によって荷重や地震の対策を行っています。

壁式構造のように住居内部にコンクリート壁がないため、大きな空間を作ることができます。
極端な話、上記の図のように内壁が一切ない空間とすることもできます。

ただ、柱型・梁型が住居内に現れてきます。

マンションリフォームやリノベーション計画をすすめる中で、プランができましたら、管理組合の確認をうけることになります。
ここで、もし管理組合が定めた規約に反している場合には、図面の訂正を求められます。