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図面を持っていない方が工事計画を考えるにあたって、知っておきたい事をココまとめているので参考にしてください。
戸建て住宅にしてもマンションにしても、リノベーション(リフォーム)プランを盛り込んでいく際に、現状の図面をある程度正確におこさなければいけません。

このため既存建物の竣工図面などの資料は必要不可欠。

竣工図面があるのとないのとでは、現状図面をおこす手間が大きく違ってきます。

竣工図があれば、その図面と照らし合わしながら現状図面をおこして、現地調査の時に現状の建物内部と図面との間に違いがあるかを実測しながら確かめていきます。

もし食い違いがあれば、実測した情報を優先して図面を訂正し、リノベーション(リフォーム)プランを盛り込んでいきます。
マンションでは、管理会社が図面や資料などを保管しているため竣工図面を入手しやすいのですが、戸建て住宅(特に中古物件)では、ないことがよくあります。

この竣工図面がない場合は、どのようにするかというと、現地調査を行う際にメジャーと方眼紙を持って実測し、現状図面を書きおこしていきます。

まさに、実際にある建物をトレースすることになります。

柱や壁のスパンなど計測した後は、通り芯をおさえて建物内部の現状図面を完成させていきます。

解体しないと分からないことが多いのですがまずは、実測できるところを測っていきます。

竣工図面があっても、木造(在来工法)であれば耐力壁の位置や、鉄骨造であれば壁にブレースが仕込まれている部分が分からないことがあり、工事が着工し解体するはずの壁が耐力壁だったということもあります。

解体してみないと分からないことが多いため、リノベーション(リフォーム)プランを考る際には、ある程度の余裕をもって設計したほうが良い。

構造に関して

建物には、木造・鉄骨造・RC造と大きく3つの構造に分類され、戸建て住宅では圧倒的に木造が多い。

建物をリノベーション(リフォーム)する場合に気をつけたいのが、1981年(昭和56年)以前に建てられた建物か?もしくは以降に建てられた建物であるか?

ご存知の方も多いかと思いますが、1981年(昭和56年)に耐震基準が大きく変わりました。
新耐震基準では、中地震に対して損傷しないこと。大地震に対して倒壊しないことが要求されています。

竣工図面がなく、1981年(昭和56年)以前に建てられた建物である場合には、実測しながら現状の図面をおこしていくわけですが、リノベーション(リフォーム)プランを盛り込ん行く前に耐震基準にマッチした図面を作成しておく必要があります。

つまり耐震診断が必要になってきます。
診断した後は、リノベーション(リフォーム)プランに合わせて、耐力壁をバランスよく配置していきます。

予算に対して

竣工図面があれば、部材の位置がはっきり分かりますので、解体工事の状況や費用などある程度、正確に把握することが可能です。

一方、図面がなければ、解体に手間取ってしまい追加工事へと発生してしまうことがあります。

ただ、図面の有無に関係なく、予期せぬ自体が発生することはよくあること。

例えば、
上記でも記載しているように

  • 解体するはずの壁が耐力壁で、壊せない。(図面に耐力壁の位置が示されていない)
  • キッチンや浴室など水回りで、土台や柱・大引など構造材の傷みがひどく補強が必要。
  • 配管が図面とは異なった所に存在する。

などが挙げられる。

こういった状況に対しては、プランの修正や追加工事によって対応していきます。

プランの修正や追加工事によって、予算オーバーにならにためには、優先順位を明確にしておくことが肝心。
当サイトでは、クライアント様に以下の優先順位を伝えています。

  • 1構造補強
  • 2外壁・屋根など漏水がある場合の補強(補修)
  • 3断熱工事
  • 4内装工事
  • 5外壁工事
  • 6外構工事

「1構造補強」が一番優先順位が高く「6外構工事」が一番優先順位が低い流れとなっています。

「1構造補強」に関しては、マンションであったり新耐震基準に満たした構造はOKとしています。
(ただし、漏水・水回りの湿気によって柱・土台や大引といった構造材が傷んでいる場合には、劣化部分の補強工事を第一優先としています)
また、外壁・屋根に漏水がなければ、補強(補修)は省かれます。

クライアント様ご自身で現状図面をまとめるには?

直接、工務店・リフォーム会社や、TOTOたLIXILなどメーカーに図面を持って相談に行くと考えている方もいらっしゃいます。

現状図面があればいいのですがない場合には各部屋を実測して現状図面を作成していかなければいけません。

必要なのは、スケールと方眼紙と筆記用具。
部屋全体の大きさ(横幅・奥行・高さ)を図り定規など使わなくてもいいので、フリーハンドで方眼紙の線をなぞるように間取り書いていきます。
できれば、クローゼットや窓・出入り口などの位置と大きさを加えていきます。
(※窓は、「掃き出し窓」か「腰窓」のどちらかを記載しておくといいです。プランに関係するだけでなく、職人さんや資材の出し入れに検討にもなります。)

図面の書き方

フリーハンドで図面を書く時の開口部の記号

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その部屋の実測が終われば、次の部屋を同じ要領で実測していきます。

キッチンや洗面脱衣室などでは、部屋の大きさを測った後に、設備機器や吊り戸棚の大きさや取り付け位置も明記しておくといいでしょう。
天井に点検口があるかと思います。その位置も図面に書いておくと施工会社から喜ばれます。

図面を書くときにセットで考えたいのが、写真です。間取りの寸法などは図面で。現状の状態に関しては写真で伝えるといいでしょう。写真は各部屋に対し対角線上に2枚が基本です。

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まとめ

竣工図面がない場合の対応策として上記にまとめました。

「けっこう大変そう・・・」と思うでしょうが、現状図面をまとめるのは大変ですが、後は設計事務所や施工会社が対応してくれます。クライアント様は、流れに乗るイメージでいいのです。

竣工図面の有り無し関係なく、リノベーション(リフォーム)の相談先を初めから一社に絞り込むことは、しないでください。

複数の施工会社の話を聞き、予算・相性・スキルなどをトータルして判断するようにしてください。